租赁合同在当今市场环境下是一种十分常见的合同，其不仅关系到个人的生存经营，也对许多企业的融资与生产产生着重要的影响。那么企业破产后租赁合同如何处理，怎么处理企业破产后租赁合同？
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福建和晟律师事务所黄进律师解答：
企业破产后租赁合同的处理方法是：
1、债务人已全部履行，而对方当事人尚未履行。对此情况，管理人应决定继续履行合同。如果不履行势必给债务人造成经济上的损失。继续履行合同时，由管理人接受对方当事人的履行。
2、债务人尚未履行而对方当事人已全部履行或部分履行。对此情况，管理人应当选择解除合同，否则构成对个别债权人的清偿。对方当事人的债权可作为破产债权从破产财产中得到清偿。
3、债务人和对方当事人双方均未履行。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
在不利于破产财产清偿时，管理人应决定解除合同，如对破产财产清偿有利，应决定继续履行合同。
《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
福建和晟律师事务所黄进律师解析：
因我国法律对承租权的特殊保护以及出租合同一般不是企业破产原因的实际情况，在出租人破产时，管理人的解除权应受到限制。管理人有权主张解除合同，但合同是否解除应与承租人协商，协商不成的，可通过诉讼解决，由法院根据实际情况在公平考虑各方利益并保证破产财产价值最大化的前提下进行裁判。
若合同继续履行，租赁物通过拍卖等方式出让后，原租赁合同对新的所有权人继续有效；若合同解除，承租人需返还租赁物并有权要求出租人返还预付租金及押金等费用，同时将已经发生的实际损失和可得利益损失等申报破产债权。
