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光大嘉宝股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券募集

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

发行人将及时、公平地履行信息披露义务,发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

主承销商已对募集说明书进行了核查,确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见,不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本次债券的投资者,应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件,对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析,并据以独立判断投资价值,自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本次债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定,包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务,接受投资者监督。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项,并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。

一、 与发行人相关的重大事项

(一)报告期内,发行人存货占比较高。最近三年及一期末,发行人存货分别为813,044.10万元、899,629.18万元、667,064.55万元和670,032.32万元,分别占当年(期)末资产总额的28.61%、25.56%、18.86%和18.93%,主要为发行人房地产发销售业务的发成本和开发产品,存货规模占总资产的比例相对较高。公司对存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备,计入当期损益。截至 2021年末,公司存货中开发产品和消耗性生物资产共计提存货跌价准备653.06万元,对当期盈利情况的影响较小,未来若房地产行业不景气,公司将面临存货跌价损失风险,从而对公司的盈利能力产生不利影响。

(二)报告期内,发行人利润水平呈下降趋势。最近三年及一期,发行人营业利润分别为68,505.05万元、64,702.04万元、45,494.64万元和5,145.57万元,净利润分别为43,871.65万元、37,874.69万元、22,345.22万元和1,671.71万元;发行人2021年营业利润及净利润分别较2020年下降29.69%和41.00%。2020年,发行人营业利润和净利润下降幅度较大,主要是因为不动产资管业务的管理费收入减少及并表基金亏损增加;2021年,发行人营业利润和净利润下降幅度较大,主要是因为房地产开发业务神马平台住宅地产结转收入和净利润减少。

(三)发行人受限资产规模较大。2022年 3月末,发行人受限资产合计1,538,227.87万元,占发行人当期总资产和净资产的比例分别为 43.45%和163.73%,占比较高,为发行人因抵质押借款而受限的货币资金、存货、固定资产、在建工程和投资性房地产。如果未来发行人抵质押借款出现违约,可能会造成发行人对应抵质押物所有权的丧失,从而影响发行人的正常经营及偿债能力。

(四)报告期末,发行人资产负债率较高。最近三年及一期末,发行人合并口径资产负债率分别为66.65%、70.64%、73.12%和73.46%,扣除预收款项及合同负债后的资产负债率分别为61.71%、67.06%、67.65%和 68.13%。发行人资产负债率

较高,属于行业合理水平。但有息债务的本金偿付将占用发行人较大规模的现金流,可能限制发行人业务拓展和资本支出;同时,资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力,增加再融资成本,进一步增加发行人的偿债压力。

(五)报告期末,发行人对外担保金额较大。截至2022年3月末,发行人对外担保余额为136,200.00万元,占发行人同期总资产的比重为3.85%,占净资产的比重为14.50%,担保规模较大。发行人的对外担保对象为北京华信恒盛投资管理有限公司,北京华信恒盛投资管理有限公司目前资信情况良好。但若未来被担保方偿债能力出现不利情况,可能为公司带来一定代偿风险。

(六)报告期内,发行人筹资活动产生的现金流量净额波动较大。最近三年及一期,发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-96,133.95万元、70,326.68万元、-273,959.60万元及-14,306.94万元。2019年度,发行人筹资活动产生的现金流量净额为-96,133.95万元,主要系发行人偿还一年内到期的长期借款所致;2020年度,发行人筹资活动产生的现金流量净额为 70,326.68万元,主要系并表基金取得的项目开发贷增加所致;2021年度,发行人筹资活动产生的现金流量净额为-273,959.60万元,主要系公司2021年偿还借款及向少数股权支付减资款所致。

(七)发行人为投资控股型公司。发行人为房地产企业,根据我国房地产开发的行业惯例,均采用设立项目子公司的方式开展业务。因此,发行人主要通过其子公司开展经营,发行人无论在支付本次公司债债务和其他债务相关的款项时,还是在为其子公司提供资金时,都在很大程度上依赖于这些子公司向其派发的股息。而这些子公司向包括发行人在内的其股东派发股息的能力则取决于他们的业绩表现和现金流要求,此外还要遵守相关法律规定及其他限制。虽然发行人能够对子公司均有较强的控制力,但不能保证发行人能够从股息中获得足够的现金流用于履行其与本次公司债相关的发行人义务,亦不能保证发行人的子公司能够足额支付股息。

(八)发行人最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年利息。根据众华会计师事务所(特殊普通合伙)对发行人 2019-2021年度的合并及母公司财务报表进行审计,并出具了编号为“众会字(2020)第 0364号”“众会字(2021)第04253号”“众会字(2022)第00228号”的审计报告。发行人最近三个会计年度实现的归属于母公司所有者的净利润分别为45,129.48万元、41,245.39万元和36,530.36万元,平均可分配利润为 40,968.41万元,按合理利率水平计算,足以支付本次发行的公司债券一年的利息。

(九)联合资信评估股份有限公司评定发行人主体长期信用等级为AA+,评级展望为稳定。该等级的评定是考虑到发行人在不动产资管领域具备很强的竞争优势、不动产资管业务项目布局较好、股东实力雄厚、债务结构合理等优势。同时联合资信也关注到了公司 2021年不动产资管业务收入下降,商誉存在减值风险、持股比例较高的并表不动产资管项目或将加大公司投资风险、项目退出造成财务指标波动,持有的未开发土地储备规模小、房地产业务未来的持续性存在较大的不确定性等因素对公司信用水平带来的不利影响。因此,在本次债券存续期内,仍有可能由于种种原因,发行人的主体信用评级发生负面变化,这将对本次债券投资者产生不利影响。


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