新的一年，我国经济继续稳中向好，开年首两个月，房地产市场迎来销售火热行情。同时，中央重申“房住不炒”的整体基调，并推出了一系列举措。开年至今，在房地产行业变局中，各大房企表现如何?
一、政策篇：调控政策升级抑制楼市“虚火”，多地银行严查经营贷等流入楼市
2021年1-2月，在房地产调控方面，中央层面坚持“房住不炒”立场明确，房地产监管持续从严。
今年1月，央行和银保监会有关负责人多次公开表示，要落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，加强风险排查，持续防范化解金融风险。房地产金融监管持续从严。在此基调之下，1月下旬开始，住建部有关负责人急赴上海、深圳等楼市热点城市，督导房地产市场情况，坚决遏制投机炒房。
1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》，并发出通知，再次强调深化土地管理制度改革、推动集体经营用地入市、开展土地跨区域交易试点、推动户籍准入年限同城化累计互认等举措，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。
2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，22个重点城市实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。
整体来看，本次“两集中”政策出台将对行业带来深远影响：一、对房企短期资金将形成巨大挑战。二、对地方政府供地行为产生约束。三、土地集中出让提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会。对于楼市来说，集中土地供应意味着集中的住房供应。按照开发商的进度，8个月左右会迎来住房集中供应，市场竞争会非常激烈。这对买房人来说，购房可以多比较，更加从容。但对企业带来了更大挑战，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。
地方层面，紧缩性调控再次成为地方房地产政策主旋律，各地出台多项实施细则。
宏观上来看，1月上旬地方出台调控政策较少，但随着热点城市房地产市场持续升温，中下旬地方明显加大了调控力度，陆续出台了一系列紧缩性调控政策。
上海、深圳、杭州等热点一二线城市纷纷升级“四限”(限购、限价、限售、限贷)政策。
同时北京、广州等地收紧楼市调控政策，严查经营贷违规流入房地产市场。中原地产分析师指出，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款的利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了套利空间，催升了房价的上涨。管住“经营贷”就管住了楼市。严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能否稳定。
值得注意的是，2月份起，广东、海南、浙江、上海、辽宁、四川等多省市上调中小银行涉房贷款占比上限。据悉，在去年年末，央行、银保监会联合下发通知，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。地方上可因地制宜，以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内。
二、楼市篇：房地产销售量价复苏，销售面积和销售额均同比倍增
据国家统计局数据显示，前两个月商品房销售出现大幅增长。
今年1—2月份，商品房销售面积1.7363亿平方米，相比2020年增长约1.05倍;比2019年1—2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%。分业态来看，住宅销售面积同比增长1.08倍，办公楼销售面积同比增长56.4%，商业营业用房销售面积同比增长66.4%。
(图表来源：中指研究院)
销售额方面，1—2月份全国实现商品房销售额1.9151万亿元，相比2020年增长1.33倍;比2019年1—2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%。具体来看，住宅销售额同比增长1.44倍，办公楼销售额同比增长33.4%，商业营业用房销售额同比增长60.7%。
分地区来看，商品房销售增速大体呈现由东向西递减、一线城市向二三线城市扩散的趋势。
其中，东部地区商品房销售面积7565万平方米，同比增长1.14倍;销售额11891亿元，同比增长1.48倍。对此，易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，原因在于，东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放。
中部地区商品房销售面积4369万平方米，同比增长1.04倍;销售额3280亿元，同比增长1.30倍。西部地区商品房销售面积5004万平方米，同比增长95.1%;销售额3620亿元，同比增长1.04倍。东北地区商品房销售面积425万平方米，同比增长82.0%;销售额359亿元，同比增长72.7%。
房价方面，全国商品房价格上涨幅度较大。
今年前2月商品房销售均价11029.8元/平米，分别较2020年同期和2019年同期增长14%和21.5%。
资本邦分析认为，今年前2个月房地产销售均价同比涨幅较大，或与市场成交结构有关。
据易居研究院监测的40城1-2月新建商品住宅成交数据显示，一线城市成交同比大增2.5倍，明显高于二三四线城市。以上海为例，光是2月份，上海新建商品住宅成交面积同比增加了约2.6倍。
后续随着一线城市成交增速的回落，预计房价涨幅将会收窄。也就是说，此番房价上涨主要受一线城市火爆行情带动。随着一线城市房地产调控收紧，未来新房销售均价大幅上涨更多是来自二三线城市的贡献。
三、房企篇：房企销售火爆，多数房企录得翻倍增长
全国层面，今年前两个月房地产销售市场火爆。
个企层面，资本邦从2020年全年销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，发现它们今年前两个月销售额都取得了相当不错的增长，销售面积也有所增加。
