商品房市场：量价双双狂飙，库存告急
2009年12月的北京楼市，依旧可以用“火爆”二字来形容。
中国不动产研究中心提供给中国经济时报记者的统计数据显示：北京商品房库存量继11月突破10万套大关之后，在12月继续下跌，库存量延续不足状态。在库存量严重告急的形势下，供求结构进一步突出，成交均价顺势快速攀升，上涨至19725元每平方米的高位，涨幅高达9．05％。与此同时，项目开盘均价也顺势上扬，达到19373元每平方米，大涨20．22％。
在成交量方面，12月的商品住宅市场成交进一步放大，继11月后再次大幅反弹。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，12月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为20516套，环比大幅上扬38．69％。期房和现房的成交量均有所放大，其中，期房成交量达到了16507套，涨幅达39．48％之多，而现房成交量涨幅也达到了35．53％。
受营业税优惠政策到期的影响，北京楼市12月份网签销售出现井喷，集中过户现象十分普遍。协成机构副总裁王裕仁分析认为，近期市场成交量持续大幅攀升，部分消费者开始出现“购房恐慌”心理，虽然认为目前房价较高，但是一方面为了赶上二手房交易优惠政策的“末班车”，另一方面担心优质、高性价比房源被市场消化完，同时，预期房价继续上涨的心理，也促使购房者积极入市，从而带来了成交量在年末出现井喷的情况。
中国不动产研究中心则认为，12月北京商品住宅市场受到营业税到期的影响，消费者购房意愿进一步增强，均希望在最后时刻搭上政策的末班车。而库存量进一步下跌，成交量大幅放大，也为下一阶段市场供求结构失衡埋下了伏笔。虽然国家调控房地产市场的各项政策纷纷出台，房地产市场明年的走向仍不明朗。“尽管各项调控政策纷纷出台，但是受市场供求矛盾进一步突出的影响，价升量跌或成为下一阶段的主题。”
协成机构统计数据显示：2009年12月，北京可售期房套数为12．06万套，面积为1538．76万平方米，环比分别减少了2540套和72．09万平方米，其中，可售期房的住宅套数为5．94万套，面积为771．82万平方米，环比减少了6369套和70．54万平方米。12月，北京可售现房套数为18．00万套，面积为1865．39万平方米，环比11月分别减少了3918套和51．20万平方米，其中，可售现房的住宅套数为3．18万套，面积为463．47万平方米，环比减少了1527套和29．46万平方米。
“由以上数据可看出，由于消费者对住宅的刚性需求依然强劲，当看到房价上涨后，恐慌性心态激发了更多的入市行为，从而导致了该月可售库存、现房总量降至10万套以下。”协成机构副总裁王裕仁认为，由于2008年市场环境不佳和开发商资金普遍紧张，北京住宅供地仅完成计划的53．6％，因而造成了可售商品住宅持续减少。
“尽管政策收紧信号不断加强，但12月北京楼市仍在延续此前几个月的火爆成交态势，与之形成鲜明对比的是，开发商的推盘意愿却明显降低，而开盘价格却在继续走高。”王裕仁表示，北京12月开盘项目减少主要是因为：一是由于成交量持续增长，商品房的去库存化速度大大超过了开发商的预期，部分热门区域房源紧俏，这令部分开发商产生了惜售心理，从而控制推盘节奏；二是由于多数开发商已完成本年销售任务，资金状况大为改善。而年终至新年的交接之际为传统的销售淡季，因此开发商更希望选择有利于项目销售的时间段推盘，许多项目均已推迟至春节后或者三、四月份再行开盘。
二手房市场：创下有史以来“9宗最”
美联物业市场研究部统计：12月的北京二手房市场疯狂地创造了历史上第一次“9宗最”：一是北京历史上成交总量最高；二是住宅成交总量创最高；三是日均成交最高；四是成交总面积最大；五是单套成交面积最大；六是平均价格最高；七是单套总价最高；八是政策出台密集度最高；九是首次出现大抛单情况。
相比之前的历史记录，继北京二手房市场首次成交突破3万套的11月之后，12月份成交量一鼓作气突破4万套大关。据北京房地产交易管理网数据显示：12月份北京二手房总成交量达到了41734套，相比11月的32784套上涨幅度达到了27．33％，而二手住宅成交量也达到了39264套，相比11月的31288套上涨了25．49％。与10月份相比，竟是其成交量的2倍。
“12月份的总成交量、住宅总成交量、成交总面积、日均面积四项数据令人恐怖地达到了10月份的2倍。”美联物业市场部总监张大伟表示，在12月份总成交量突破历史记录的带动下，2009年全年北京总成交量达到了278120套，比2006年—2008年三年总成交量——237020套还高17．34％。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，12月份出现成交量上涨幅度如此高的主要原因有三点：首先是政策导致的末班车效应，市场对2008年底开始实施的交易优惠政策取消预期强烈，使得交易集中；其次是投资客开始大量出货，部分项目甚至出现了一次性抛售25套二手房的现象，楼市的部分大投资者开始看淡市场，这使得房源供应量上升；再次是恐慌性需求占比达到了25％，虽然从12月9号开始调控政策频繁出台，但从10月下半月开始的市场恐慌，依然惯性地促使12月份成交量暴涨。
他表示，12月份的北京二手房市场除了成交量上涨较快外变化最大的是5年内成交房源比例明显上升。因为营业税政策的修改，5年内普通住宅将收取差额营业税，而非普通住宅5年内将征收全额营业税，这使得在12月份5年内二手房房源成交比例达到了72％，相比11月的60％左右上升了12个百分点。
“5年内房源比例的上升、大量非普通住宅的集中成交使得12月份的北京二手房均价首次突破14100元每平方米，相比11月份的13150元每平方米上涨了7．22％，上涨幅度依然惊人。”张大伟说，成交的二手房平均总价更是历史性地首次突破135万元，而12月份的平均单套住宅的成交面积更是达到了96．08平方米，相比11月份的平均成交面积93．65平方米增加了2．43平方米。
