男子投资商铺
托管期满要不回来
如今北京房屋限购，很多市民纷纷转向购买商铺。张先生买得较早，2005年便出资150余万元，在朝阳区繁华地段购买了近100平方米的商铺。当时开发商的销售人员告诉他：“出售的商铺都是连在一起的，如果单个经营，经济效益不会太好。这个项目采取出售后集体托管的模式，我们开发商进行统一招商，将所有商铺统一出租。你们购买后，拿租金就行了。”
张先生一听，觉得反正都是投资，这样倒省心，于是与开发商签订了委托经营合同。合同写明：委托期限为5年，从2005年5月1日至2010年4月30日，5年期满后90天内，开发商应将商铺返还给张先生；如果违约，开发商将支付商铺购买款项的20%违约金。
2010年5月1日，托管期满后的第一天，张先生到开发商办公室，要求收回商铺自己经营。“所有的商铺都租给了大型超市，租期是10年，我们会按照合同继续支付你们的托管费。”开发商工作人员的一席话，让张先生感觉不妙。随后，张先生来到商铺所在地查看，商铺果真是由一家大型超市在承租。和张先生情况一样的有几十名业主，大家都很着急。经过向超市了解，这家大型超市确实和开发商签订了10年的租赁合同。
开发商怎么能不经过我的允许就把商铺租给超市呢？张先生气愤地与开发商协商，却无果，他开始着手准备诉讼。
业主年损失15万元
暗藏猫腻儿
收集证据时，张先生发现事有蹊跷，非开发商说的那么简单。开发商与超市签订租赁合同的时间为2010年4月29日，租期却是从2010年6月1日开始，还约定了长达5个月的免息期。开发商不仅赶在托管合同到期前两天，私自将张先生的商铺出租给超市10年，还未经允许约定了150天的免息期。
最让张先生无法理解的是，开发商将商铺以每天每平方米2元的价格租给了超市，而同地段商铺的对外出租价已是每天每平方米6元。张先生还从开发商处了解到，开发商工作人员答复他“继续按合同约定付托管费”的合同是按照开发商与超市签订的合同支付托管费。也就是说，张先生的商铺每年要损失约15万元租金。张先生觉得自己的权益受到了很大的损害，于是诉至法院，要求超市将房屋腾退返还给自己，并支付房屋使用费。
起诉腾房被驳
但可要求赔偿损失
2011年6月1日，法院认定了开发商是无权处分张先生的商铺，但考虑到大型超市已入住商铺，前期支付了巨额租金和装修费用，法院以保护公共利益为由，驳回了张先生的腾房请求，并要求开发商按照每天每平方米2元支付房屋使用费。
这一房屋使用费远低于张先生的损失，而且房屋也没有要回来，张先生不服上诉。然而，二审法院最终维持原判。张先生非常失望。
不过，北京市铭滔律师事务所的焦景收律师认为，张先生此时仍可维权，其权益还是可以救济的。虽然从判决来看，腾房的可能性比较小，但张先生的损失是开发商造成的，他可以向开发商主张赔偿损失。
购房委托管理
如何规避风险？
对于委托管理模式购房的大众投资者来说，应该如何规避风险？焦景收律师认为有三条途径：
其一，细化“委托经营合同”规定，特别是开发商违约后的处理方式，包括但不限于违约金的规定。投资人签订合同时，一定要尽可能多地表达自己的诉求，并将这些过程以适当的方式记录，选择更为合理的、权益保护更为周详的委托经营合同。
其二，委托经营并不意味着不管理，业主应当联合起来，定期监督委托经营管理事项，对商铺的经营管理提出业主意见，不能全权交由开发商。
其三，投资人应当在适当的时间表达自己的诉求，对合同续签事宜有异议的业主，应当提前告知受托方不再续约的情况，并要求受托方出具书面答复。这不仅有利于达成意愿，还能够为将来可能的争议提供证据。
还可按市场价
索赔未来10年租金
开发商擅自将商铺租赁给超市，已超出了“委托经营合同”中规定的经营期限。因此，对于开发商无权处分行为使张先生受到的损失，开发商应予赔偿。
而且，超限经营也给开发商带来了法律风险，即使合同是在约定的委托经营期限之内，一旦超市一方违反了合同，因为开发商擅自处分的行为，开发商仍然要向业主支付使用费用。加之本案中，开发商属于恶意处分张先生的商铺，对张先生的损失应当负完全赔偿责任。
也就是说，张先生不仅可以要求2005年5月1日至2010年4月30日之间的租金，以及开发商违约造成的商铺购买款项的20%违约金，还可以对开发商擅自出租行为造成的未来10年的租金损失进行索赔，这一部分可按照同地段商铺的价格，提出诉讼请求。
由此焦律师也给开发商提个醒，这种擅自租赁的行为损人不利己，还可能让自己陷入大量诉讼之中。
委托管理风险大
业主要慎重
此案涉及委托管理模式，这是大多数投资商铺项目的噱头之一，打动了投资人图方便的心理。但焦律师认为，这些委托经营合同在设置时并没有保护业主的考量，而且这种合同经过专业编制，普通投资者也难以辨别其中的陷阱。像张先生签订的这个“委托经营合同”中，就没有规定开发商经营管理商铺时有什么限制，比如签订的合同期限不得超过委托经营期限等规定。这使得与开发商签订租赁合同的超市排除在责任之外，因为超市对开发商的经营权限并不知情。
焦景收律师建议大家，签订这类“委托经营合同”时，应当慎重考虑，留意合同中保护自己的条款是否完备。
今日我坐堂
焦景收律师
北京市铭滔律师事务所高级合伙人，北京市优秀公益律师，北京市司法局法律服务村居行律师，北京市朝阳区优秀共产党员，亚运村街道办事处专家调解员，擅长处理婚姻继承中涉及的房产纠纷、商铺租赁纠纷、公房纠纷以及二手房买卖纠纷等。（文中当事人为化名）
文并图 J151
