房东不得随意调整房屋租金，租期一年以上的，每年只能调整一次；租期一年以下的，租金保证金不得超过1个月的租金；租房合同订立后三十天内，租赁当事人必须强制登记备案……上述与房屋租赁息息相关的民生内容，均在今天（4月11日）起正式向社会公示的《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》（以下简称《租赁管理办法（征求意见稿）》）中得到体现。
上海市房管局局长刘海生表示，本次公开征求意见从4月11日至4月20日，历时十天。市有关方面将在征求社会各界和广大市民意见，修改完善后，力争在今年上半年颁布实施。
租期一年以下
保证金不超过1个月租金
目前，居住房屋出租人 （即通常所说的 “房东”）通常会向承租人 （即通常所说的 “下家”）收取一定的租赁保证金。据了解，本市居住房屋租赁交易中较为“流行”的租金收取方式是 “付三押一”，即付三个月的房租和一个月的押金。而据 “下家”普遍反映，现阶段保证金收取过高，抬高了租赁门槛。为此， 《租赁管理办法 （征求意见稿）》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但为保护租赁当事人的合法权益，新规对租赁保证金的收取金额作了新的明确：除合同另有约定外，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月的租金金额；一年以上的，不超过2个月的租金金额。
针对实践中出租人单方面提高租金的问题， 《租赁管理办法（征求意见稿）》规定居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签订租赁合同时，一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。根据新规，承租人享有续租优先权，即：合同期满后出租人不再继续出租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，承租人可以继续居住，合同转为不定期租赁。不定期合同期间，出租人根据其需要解除租赁合同，至少应给予承租人1个月的租赁宽限期。
强制登记备案
房东或涨租金转嫁税费
刘海生在对《租赁管理办法（征求意见稿）》作解读时表示，房屋租赁登记备案既是强化房屋租赁管理的重要举措，也是保护租赁双方当事人合法权益而设立的法律制度。
为此，新规在制定中特别强化了房屋租赁登记备案。 《租赁管理办法（征求意见稿）》明确：居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。房管部门将建立居住房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
关于本市房屋租赁的登记备案情况，刘海生透露，上海一年的居住房租租赁交易面积超过3100万平方米，其中，本市高端房屋租赁市场登记备案的情况较好，而中、低端的房屋租赁市场则不那么乐观，“这当中可能还存在部分房东为了逃避税费的缴纳，不愿主动到相关部门去备案登记的因素。 ”
此前，本市房管部门的有关规定并没有对房屋租赁的登记备案作硬性、强制要求，而今天公示的《租赁管理办法（征求意见稿）》用了“必须”这一字眼。刘海生强调，这一调整主要目的不在于收费，而是规范房屋租赁市场。
房产专家表示，房屋租赁一旦登记备案，房东则需依法、依规缴纳税费，税率为月租金额的5%，即：若出租房屋的月租金为2000元，每月的税费就为100元；若出租房屋的月租金为5000元，每月的税费就为250元。
然而，目前上海的二手房租赁交易当中，鲜有登记备案的个案。由于新版租房新规明确登记备案为强制执行，在新规正式颁布实施之前，不排除有部分房东提高房租，将这部分税费转嫁给下家的可能。
治群租
卧室为最小租赁单位
针对目前房屋租赁市场中暴露出的群租问题，《租赁管理办法 （征求意见稿）》针对房屋租赁中普遍存在的随意分割搭建、改变房屋原始设计功能、租住人口过多等问题作出新规定，严格出租条件、加强租赁管理。
新规严格规定出租房屋的客体条件，房屋结构及附属设施应安全并具备必要的生活条件；出入口、通道等应符合治安和消防规定。违法建筑、危险房屋不得出租。
此外，禁止分割搭建并出租。明确以原始设计用于居住的卧室为最小出租和转租单位，不得擅自分隔、搭建后出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房间不得用于居住出租。
新规还明确人均承租面积标准。根据住房和城乡建设部 《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定，结合本市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，对人均承租面积标准进行了细化，明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米。但考虑到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之间属于家庭关系的，可适当放宽。
针对目前居住房屋租赁大多是通过房地产经纪人的经纪服务完成的情况，新规亦对房地产中介机构、人员作了规范，明确不得居间代理不符合规定的租赁业务；不得隐瞒真实的租金等信息赚取差价。
